Ceny bytů a jejich vývoj – odpovídají ekonomické realitě?

Ceny bytů v České republice v poslední době zaznamenává nezanedbatelný nárůst, z něhož těží podnikatelé v realitním sektoru i soukromé osoby, které se chtějí v dnešních dnech zbavit svého bytu a nabízí jej k prodeji. Až třetinový nárůst cen proti předchozímu roku v některých lokalitách vzbuzuje, na pozadí zpráv o problémech realit v zahraničí, u některých komentátorů obavy z přehnaného růstu cen taženého spekulacemi, který by mohl být následován v dohledné době podobně rychlým poklesem. Těmto komentářům nahrávají některé argumenty, plynoucí z očekávání budoucího vývoje v ČR, ovšem minimálně stejně silné důvody lze nalézt pro tvrzení, že nějakých výrazných turbulencí trhu s bydlením v ČR se v příštích letech obávat spíše nemusíme.

Doposud dosahovala nejvyšších přírůstků cen bytů Praha např. díky tomu, že trvale láká zahraniční společnosti, jež zaměstnávají dobře placené pracovníky, a ti pochopitelně hledají odpovídající bydlení. Do Prahy se tak stále stěhují lidé (ať již ze zahraničí, tak zvláště z jiných regionů ČR), kteří potřebují někde bydlet a obecně zvyšují poptávku po bytech a tedy i jejich ceny. Praha nabízí nejvyšší platy, což opět hraje roli při stanovení cen bytů. Ty odpovídají tomu, co jsou za ně lidé ochotni a schopni zaplatit, vyšší být dost dobře dlouhodobě nemohou.

 Podobný trend lze v poslední době pozorovat i v dalších, zvláště větších, městech, která se dostávají do hledáčku společností, jež se snaží v těchto lokalitách umístit své nové kapacity. Byť Češi nepatří zrovna mezi národy, které by se houfně stěhovaly za prací, tyto investice přeci jen i u nás vyvolávají pohyby pracovníků, kteří v novém místě hledají, kde a jak bydlet. Zlepšená ekonomická situace města díky novým zaměstnavatelům pak může pomoci ovlivnit ceny bydlení všeobecně, údaje statistiků o růstu zaměstnanosti a platů hovoří poměrně jednoznačně o rostoucí životní úrovni a kupní síle, která se projevuje i na trhu s bydlením. Na růstu, který tak v současnosti zaznamenává např. Brno, Liberec nebo Ostrava tak není nic nenormálního. Tato města se stávají stále atraktivnějšími a růst cen bydlení tak spíše jen dohání stav, kterého by např. v Ostravě bylo dosaženo mnohem dříve, nebýt změn v zaměření průmyslu, ke kterým došlo v minulém desetiletí a na něž region na několik let doplatil. Současná zlepšující se situace regionu a jeho o poznání optimističtější budoucnost růst cen bydlení ospravedlňují. Brno transformací v devadesátých letech tak postiženo nebylo, současný vývoj cen lze zde tedy přisoudit spíše konečnému objevení města jako atraktivní lokality pro podnikání, s dobrou dopravní infrastrukturou a navíc relativní blízkostí dalších velkých měst, jako jsou Bratislava a Vídeň.

Pohled na tato města se v nedávné době poměrně zásadně změnil, což se odrazilo v zásadním růstu cen bytů. Ten pochopitelně není udržitelný, což ovšem neznamená, že by měl následovat opět pokles. Ceny budou spíše odpovídat růstu příjmů v daném regionu, což také znamená, že nelze házet všechna města do jednoho pytle. Ceny nemovitostí z jejich podstaty musí odpovídat podmínkám regionu, mohou tak v budoucnu procházet odlišným vývojem. V případě budoucího objevení některého z českých měst jako potenciálně atraktivní lokality mohou ceny v tomto místě růstu podobně rychle, jak to nyní zažívá Ostrava či Brno, ale stejně tak dobře může docházet ke stagnaci, pokud si v daném regionu budoucnost příliš růžově malovat nelze (např. v Ústí nad Labem ani nyní ceny prakticky nerostou, město tak může sloužit jako příklad toho, že každý růst musí mít dlouhodobě reálný základ, podložený zaměstnaností, životní úrovní apod.).

V příštích letech lze očekávat v ČR stále ještě silný ekonomický růst, nízkou nezaměstnanost a postupné zvyšování reálných mezd, které společně dalšímu, byť mírnějšímu zvyšování cen nahrávají. Češi také nadprůměrně preferují vlastní bydlení, ve vlastním domě nebo bytu jich žije více než 60 %, výrazná změna tohoto trendu se neodehraje během roku či dvou, patříme navíc mezi nejméně zadlužené národy v EU, což bude i v příštích letech nahrávat snaze o dluhové financování bydlení. To může pochopitelně omezit postupný růst úroků a tedy menší atraktivita hypoték, proti výraznému růstu cen hovoří také deregulace nájemného, která má narovnat trh či stárnutí obyvatel a tedy spíše snaha nabízet velké byty ze strany seniorů (kteří budou mít spíše tendence hledat něco „menšího“). Argumenty pro a proti se tak víceméně vyvažují a lze očekávat, že k vyváženému vývoji by mělo docházet i na trhu, pochopitelně s přihlédnutím k regionálním rozdílům, které u nemovitostí a jejich cen hrají větší roli než na jiných trzích. Za dobrou lokalitu se bude platit vždy a naopak.