ECM: čistá ztráta za 1Q08 vyšší než naše projekce z důvodu vyšších kurzových ztrát

...výsledovky neumožňuje srovnání na provozní úrovni s naším odhadem. Po očištění o položku čistý výsledek z přecenění investičního majetku by provozní zisk byl téměř v souladu s naším odhadem. Celkově společnost vykázala vyšší než námi očekávanou ztrátu (-14,9 mn EUR vs. oček. -6,3 mn EUR), která plyne především z vyšších než očekávaných kurzových ztrát u investičního majetku. Nutno zdůraznit, že kurzové ztráty mají nepeněžní povahu a jsou dány silným posílením koruny vůči euru v 1Q08 (o 5%). I když není k dispozici tržní konsensus tak se domníváme, že reakce akcií ECM na zveřejněné výsledky by mohla být spíše nepříznivá či možná jen neutrální (vliv kurzových ztrát je jen účetní). Mnohem důležitější pro akcie ECM by měly být výsledky za 1. pololetí (27.8.2008), které budou obsahovat výsledek z přecenění portfolia a zejména novou hodnotu NAV. Akcie ECM se nyní obchodují se 45% diskontem vůči hodnotě dnes zveřejněného NAV na akcii (57,4 EUR), což je více než aktuální průměr obdobných společností v regionu (34%). Na konferenčním hovoru s analytiky společnost mimo jiné řekla, že ve 3. čtvrtletí 2008 by mělo dojít k prodeji budovy City Empiria. Exit z projektu Hotel Diplomat byl potvrzen na 2. čtvrtletí tohoto roku.   Rozbor   V 1Q08 ECM dosáhla 4,6 mil. EUR (+64% r/r; 2,8 mil. EUR v 1Q07) v rámci čistých příjmů z pronájmu a ostatních příjmů. Náš odhad činil 3,7 mil. EUR. Pozitivně se v příjmech projevila akvizice Optiservis (facility management). Meziroční růst byl dán také expanzí v rámci hotelových operací.   Společnost dále vykázala 1,9 mil. EUR ztráty z přecenění investičního majetku (zisk 0,2 mil. EUR v 1Q07), která se vztahuje k metodice odpisů dle IAS 40. U této položky ECM provedla účetní reklasifikaci, která má za následek přesun kurzových rozdílů (vztahujících se k investičnímu majetku) do finanční úrovně. Proto námi odhadovaných 17,2 mil. EUR ztráty z přecenění (plynoucí ze změny měnových kurzů) by se mělo vztahovat k finanční úrovni. Růst administrativních nákladů o 99% r/r na 5,9 mil. EUR (vs oček. 4,6 mil. EUR) je dán expanzí podnikání společnosti na nových trzích (Rusko, Polsko, Čína) či místním trhu a rovněž i hotelovými operacemi (kompenzováno příjmem ze servisních poplatků). Čisté ostatní náklady představovaly 0,1 mil. EUR (oček. 0,3 mil. EUR).   Na provozní úrovni ECM dosáhla ztrátu 3,3 mil. EUR oproti zisku 2,0 mil. EUR v 1Q07. Z hlediska meziročního srovnání se projevila absence zisku z prodeje budovy City Point (2,8 mil. EUR) a také vliv ztrát z přecenění (odpisy dle IAS 40). V případě, že bychom provozní úroveň očistili o položku zisky z přecenění (nově reklasifikováno), pak by provozní úroveň byla téměř v souladu s naším odhadem.   Na finanční úrovni společnost zaznamenala ztrátu ve výši 14,9 mil. EUR (-1,8 mil. EUR v 1Q07), která zahrnuje i 10,1 mil. EUR ztrátu vztahující se (nepeněžním) čistým kurzovým ztrátám u investičního majetku (zahrnují kurzové zisky u úvěrů k investičnímu majetku). Náš odhad čistých kurzových ztrát vztahujících se k investičnímu majetku byl pouze 2,6 mil. EUR. Toto číslo obsahuje námi očekávané kurzové ztráty 17,2 mil. EUR na provozní úrovni (dle staré metodiky), u nichž jsme očekávali pozitivní kompenzaci ve výši 14,6 mil. EUR z kurzových zisků (úvěry) na finanční úrovni). Úrokové náklady činily 6,1 mil. EUR a byly tak o něco vyšší než náš odhad 5,1 mil. EUR.   Ztráta před zdaněním (18,2 mil. EUR) byla pozitivně kompenzována daňovým benefitem 3,6 mil. EUR (20% efekt. daň. sazba). Vzhledem k nižší očekávané ztrátě před zdaněním (6,9 mil. EUR) jsme čekali také nižší daňový benefit (0,7 mil. EUR). Celkově zaznamenala společnost ECM čistou ztrátu 14,9 mil. EUR (zisk 0,8 mil. EUR v 1Q07), což je více, než kolik činila naše projekce 6,3 mil. EUR. Tento rozdíl je zejména způsoben vyšší než očekávanou kurzovou ztrátou u investičního majetku (nepeněžní povaha).   IFRS, kons. (tis. EUR) 1Q08* r/r 1Q07* rekl. 1Q07** eAFT** Výnosy z pronáj. a ost. výnosy 4 590 64% 2 793 2 793 3 702 Zisk z přecenění inv. majetku -1 888 n.a. 236 3 347 -17 187 EBIT -3 317 n.a. 1 973 5 084 -18 385 Zisk před zdaněním -18 217 n.a. 848 848 -6 911 Čistý zisk po minoritách -14 900 n.a. 821 821 -6 261 EPS (EUR) -3,5 n.a. 0,2 0,2 -1,5 Zdroj: ECM, ATLANTIK FT; *reklasifikováno, **původní metodika