Orco: snížený výhled tržeb na rok 2008, čistá ztráta za 1Q08 vyšší než tržní odhad

...očekávání (78,4 resp. 88,5 mil. EUR). Důvodem bylo nižší množství dokončených bytů. Provozní zisk sice skončil v souladu s tržním odhadem (11,4 vs 11,6 mil. EUR), ale jen díky realizaci zisku z přecenění inv. majetku (9,4 mil. EUR), což nebylo trhem očekáváno, jelikož Orco přeceňuje portfolio na pololetní bázi. Bez zisku z přecenění aktiv by provozní zisk dosáhl hodnoty 2 mil. EUR. Finanční úroveň byla podle očekávání oproti předchozímu roku zatížena vyššími úrokovými náklady (vlivem akvizic se objem dluhu více než dvojnásobil). Celkově společnost Orco oznámila čistou ztrátu ve výši 13,1 mil. EUR, která byla vyšší, než kolik činilo tržní očekávání (-9,7 mil. EUR). My jsem projektovali ztrátu 18,6 mil. EUR.   Výhled tržeb na rok 2008 byl revidován směrem dolů o 25 mil. EUR (ze 347 mil. EUR na 322 mil. EUR; tedy o -7%). Důvodem je nižší očekávaný počet dokončených bytů (-15 mil. EUR) a nižší poplatky z asset managementu (-10 mil. EUR). Orco dále uvedlo, že společnost by měla dosáhnout dvouciferného tempa růstu NAV během příštích 5 let, což lze vnímat pozitivně.   Celkově se domníváme, že výsledky budou zítra přijaty investory nepříznivě. Důvodem jsou nižší než očekávané tržby, vyšší než očekávaná čistá ztráta a také snížený výhled tržeb na rok 2008. Akcie Orco se nyní obchodují se 43% diskontem vůči NAV (91,7 EUR na akcii), což je více než průměr srovnatelných společností v Evropě (35% diskont).   Rozbor   Tržby v 1Q08 činily 47,2 mil. EUR (-20% r/r) a byly tak nižší než naše i tržní projekce (88,5 resp. 78,4 mil. EUR). Důvodem nižších tržeb bylo dokončení menšího počtu bytových jednotek v rámci development segmentu, jehož tržby byly 14,8 mil. EUR (-68% r/r; náš odhad byl 56,6 mil. EUR). Celkem bylo dokončeno a prodáno pouze 87 bytů (my jsme čekali 419 bytů). Příjmy z pronájmu byly podpořeny akvizicemi GSG (11,6 mil. EUR) a Molcom (5,7 mil. EUR) z minulého roku a představovaly 27,1 mil. EUR (308%r/r; oček. 23,2 mil. EUR). U GSG došlo ke zvýšení obsazenosti na současných 74% (70% ke konci roku 2007), což lze hodnotit pozitivně. Hotelová aktiva přinesla na tržbách 5,2 mil. EUR (-17% r/r; oček. 4,2 mil. EUR). Pokles příjmů je dán prodejem 50% bývalého portfolia hotelů, který se uskutečnil v loňském roce. Poplatky z asset managementu byly 4,0 mil. EUR (oček. 4,5 mil. EUR). Ostatní výnosy (2,4 mil. EUR vs oček. 2,0 mil. EUR) obsahovaly zisk z prodeje 25% projektu Benice (1,5 mil. EUR).   Orco oproti očekávání vykázalo zisk z přecenění investičního majetku (9,4 mil. EUR vs oček. 0 mil. EUR). Orco standardně přeceňuje portfolio na pololetní bázi, ale toto přecenění se vztahuje k projektu Leipziger Platz (dokončena soutěž na master plan). Orco provedlo také úpravu výsledovky, ve které přeskupilo některé náklady mezi položkami ostatní provozní náklady a náklady na prodané zboží (dříve pod názvem náklady na prodeje – obsahovalo širší záběr nákladů). Celkový dopad je neutrální, jedná se jen o věc účetní metodiky. Náklady na zaměstnance vzrostly meziročně o 48% na 12,9 mil. EUR (oček. 15,0 mil. EUR), důvodem růstu byly akvizice GSG a Molcom (3,6 mil. EUR). Odpisy a amortizace byly 3,7 mil. EUR (oček. 3,4 mil. EUR).   Provozní zisk dosáhl 11,4 mil. EUR a byl v souladu s tržním odhadem 11,6 mil. EUR (naše projekce byla 5,8 mil. EUR). Po odečtení položky zisk z přecenění, která nebyla očekávána, by provozní zisk činil 2,0 mil. EUR.   Na finanční úrovni Orco zaznamenalo náklady ve výši 29,5 mil. EUR (vs 1,2 mil. EUR v 1Q07), které plynou z vyššího zadlužení společnosti (celkový dluh se loni zvýšil více než dvojnásobně; důvodem bylo financování nových akvizic). Naše očekávání bylo téměř v souladu (28,1 mil. EUR). Finanční náklady zahrnují čisté úrokové náklady (18,4 mil. EUR), kurzové ztráty (4,0 mil. EUR) a ostatní náklady (8,0 mil. EUR). Ztráta před zdaněním představovala 18,1 mil. EUR (oček. -22,4 mil. EUR). Orco zaznamenalo daňový benefit 6,1 mil. EUR (vs oček. benefit 2,2 mil. EUR). Podíl minoritám byl 1,1 mil. EUR.   Celkově Orco realizovalo čistou ztrátu ve výši 13,1 mil. EUR (zisk 0,4 mil. EUR v 1Q07), která byla vyšší než tržní očekávání (-9,7 mil. EUR). My jsme čekali ztrátu 18,6 mil. EUR. Domníváme se, že trh bude pravděpodobně na vyšší než očekávanou ztrátu reagovat nepříznivě. Vzhledem k 1Q07 je ztráta dána vyššími náklady na financování. Kons. IFRS, mil. EUR 1Q08 r/r 1Q07 eAFT eTrh Rozpětí Tržby 47,2 -20% 58,6 88,5 78,4 57 - 125 Přecenění aktiv 9,4 n.a. 0,0 0,0 - - EBIT 11,4 789% 1,3 5,8 11,6 -3 - +38 Zisk před zdaněním -18,1 n.a. 0,1 -22,4 - - Čistý zisk -13,1 n.a. 0,4 -18,6 -9,7 -22 - +4 Zdroj: Orco, Thomson Financial, ATLANTIK FT   Revize výhledu tržeb na rok 2008 Orco revidovalo výhled tržeb pro letošní rok o 25 mil. EUR směrem dolů na 322 mil. EUR (-7%) oproti původní hodnotě 347 mil. EUR uvedené při výsledcích za rok 2007. Důvodem je nižší očekávaný příjem z development segmentu (182 vs 197 mil. EUR), jelikož se Orco rozhodlo nepokračovat ve výstavbě dalších fází projektu Rudná u Prahy (ČR), jehož ziskovost se Orcu zdála nedostatečná. Dále byl také snížen odhad poplatků z asset managementu na 20 mil. EUR z původních 30 mil. EUR. Příčinou je zpoždění spuštění nových fondů Endurance Fund. Myslíme si, že snížení výhledu bude trhem přijato nepříznivě. Výhled 2008, mil. EUR Nový Původní % změna Development 182 197 -8% Pronájem 80 80 0% Hotely 40 40 0% Asset management 20 30 -33% Celkem tržby 322 347 -7% Zdroj: Orco   Související zprávy Orco dále potvrdilo svou dlouhodobou strategii, která je založena na třech pilířích: 1) development prvotřídních (prime) nemovitostí, 2) residenční výstavba, 3) asset management. Na základě pokračování svých aktivit Orco očekává, že by mohlo dosáhnout dvouciferného tempa růstu NAV během příštích 5 let, což lze vnmat pozitivně.   Pokud jde o program prodeje vybraných nemovitostí, jak Orco plánuje na letošní rok, ve 2. čtvrtletí by mělo dojít prodeji zbývajících 50% u projektu Luxembourg Plaza (kupujícím bude Endurancee Office II Fund). Ve 3. a 4. čtvrtletí by měly uskutečnit další odprodeje (vybrané budovy v Praze, Budapešti, Moskvě či Německu). Protistranou bude Endurance Fund či třetí strany.   Jak už bylo známo dříve, tak 2. června je výplatní den pro dividendu (hrubá dividenda 1,4 EUR na akcii; 2,7% dividendový výnos). Část dividend bude vyplacena formou vydání nových akcií. Společnost tak vydá 107 072 nových akcií (1% současného počtu akcií), čímž se zvýší celkový počet akcií na 10 943 866 akcií.