Orco: Agentura Moody's snižuje rating na Caa1 z B3; výhled negativní

...negativní. Připomínáme, že při předchozím snížení ratingu (na B3 z B2) v červnu tohoto roku Moody’s uvedlo, že rating zůstal v revizi pro jeho možné snížení, které nastalo nyní (revize ratingu byla tímto ukončena). Nové snížení ratingu odráží dle Mooddy’s další oslabení provozní výkonnosti společnosti v 1Q08 společně s náznaky oslabení některých realitních trhů ve východní Evropě, na kterých Orco působí.   Když Moody’s v roce 2006 přidělil Orcu rating (B2), tak ten obsahoval očekávání, že Orco postupně začne vykazovat provozní zisk očištěný o jednorázové vlivy (při vyloučení zisku z přecenění investičního majetku), ovšem zatím tomu tak dle Moody’s není. Nové snížení ratingu odráží provozní ztrátu za 1Q08 spolu s pokračujícím záporným provozním cash flow a vysokým zadlužením (poměr dluh vůči očištěná EBITDA). Navíc prodeje bytů a domů a hodnoty komerčních nemovitostí naznačují oslabení v některých zemích, kde Orco podniká.   Negativní výhled odráží zvýšený rizikový profil Orco plynoucí ze zaměření na spekulativní development komerčních nemovitostí a bytových jednotek, což by mohlo vést k problémům s likviditou, jelikož realitní trh v některých zemích střední a východní Evropy se začíná ochlazovat. Další stinnou stránkou je rostoucí inflace, která dle očekávání tlačí na růst úrokových sazeb, což má nepříznivý vliv na poptávku po rezidenčních i komerčních nemovitostech a oslabení pronájmů a prodejů nově dokončených nemovitostí.   Moody’s dále uvádí, že výhled ratingu by mohl být stabilizován snížením zadlužení a zlepšením hospodaření (při očištění o jednorázové položky; zisky/ztráty z přecenění) k úrovni, kdy úroky a pracovní kapitál budou pokryty z cash flow, čímž by mělo být dosaženo pozitivního provozního cash flow a ukazatele úrokového (EBITDA/úrokové náklady) krytí nad hodnotou 1. Moody’s dodalo, že další tlak na snížení ratingu by mohl plynout z toho, pokud Orco bude nadále vytvářet záporné provozní cash flow (bez jednorázových položek), nedojde ke zlepšení ukazatele úrokového krytí k hodnotě 1, bude trvat vysoký poměr dluhu k EBITDA nebo likvidita nebude na dobré úrovni.   Nové snížení ratingu může být investory vnímáno nepříznivě, zejména v současné době negativního sentimentu na celý realitní sektor, který je zatížen zprávami týkající se úvěrové a hypoteční krize, očekáváním růstu úrokových sazeb, zpomalení realitního trhu v některých regionech. Důležitou skutečností je, že revize ratingu byla ukončena. V budoucnu samozřejmě nelze vyloučit další snížení, pokud by hospodaření společnosti bylo na slabé úrovni.   Je možné snížení ratingu může pro Orco znamenat horší přístup k financování resp. vyšší úrokové náklady, i když společnost nedávno řekla, že to není její případ. Zde je nutné říci, že k financování jednotlivých projektů dochází na individuální bázi, a pokud developer prokáže, že je schopen projekt po dokončení prodat či pronajmout, pak je banka více ochotna poskytnou úvěr. Orco se v letošním roce chce zaměřit na konsolidaci svého portfolia po velké akviziční činnosti v minulých letech, takže věříme, že by se zadlužení společnosti nemělo zvyšovat (Orco chce udržet poměr LTV pod 50%; ke konci 2007 to bylo 49%). Naopak pozitivní skutečností (z hlediska likvidity i zadlužení) by letos měla být realizace programu odprodeje zralých aktiv v hodnotě 200 mil. EUR (srovnatelný objem prodejů by měl pokračovat i v dalších letech).   Akcie Orco se nyní obchodují na pražské burze při ceně 576 Kč za akcii (-4,9% d/d; 11:15 SEČ), index PX posiluje o 0,6% d/d, evropský realitní index EPRA oslabuje o 0,9% d/d.