Hypotekárne REITy – továreň na peniaze i diabolský produkt v jednom

História má tendenciu opakovať sa v mierne pozmenenej podobe. Vďaka tomu v USA opäť pozorujeme rodiaci sa investičný boom v oblasti hypotekárnych produktov. V porovnaní s obdobím pred začiatkom finančnej krízy v roku 2007 však sledujeme zásadnú zmenu. Do hypoték môžu v súčasnosti masívne presúvať svoje peniaze i drobní investori. Stačí, keď nakúpia hypotekárne REITy, čo sú investičné trusty nakupujúce cenné papiere zaistené hypotékami. Pritom využívajú obrovskú páku až 9:1. Tá je „rýchlovlakom“ nielen k veľkému zisku, ale i devastujúcej strate. Učebnicovým príkladom neprimeraného využitia páky pri investovaní do hypoték je pád investičnej banky Lehman Brothers.

Kríza trhu nehnuteľností v Spojených štátoch skončila. Ceny domov tu ešte mierne klesajú, ale už rastú predaje nehnuteľností a výrazne poklesla miera nesplácaných hypotekárnych úverov. Podľa údajov spoločnosti Standard & Poor´s sa podiel nesplácaných spotrebiteľských hypoték (splátka úroku alebo istiny je v omeškaní viac ako 180 dní) znížil na konci júla na 1,41 %. Na podobnej úrovni bol index naposledy v polovici roku 2007. Počas finančnej krízy bol podiel vysoko nad 5 %. Vďaka prepadu miery nesplácania hypoték prudko vzrástli ceny cenných papierov naviazaných na trh nehnuteľností. MBS (Mortgage Backed Securities) sa už obchodujú na predkrízovej úrovni.

Graf č. 1: Podiel nesplácaných hypoték sektoru domácností v % (zdroj: Standard & Poor´s)

Americká centrálna banka hrá v súčasnom finančnom svete kľúčovú úlohu. Svojou extrémne uvoľnenou monetárnou politikou sa snaží podporovať ekonomický rast. Jej zásahy však spôsobili nízke výnosy na štátnych dlhopisoch. To sa investorom vôbec nepáči, preto hľadajú cenné papiere s vyššími výnosmi. MBS a podnikové dlhopisy sa stali v posledných mesiacoch stredobodom ich pozornosti.

Drobní investori môžu nakupovať MBS pomocou burzovne obchodovaných fondov alebo pomocou hypotekárnych REITov. Výhodou druhého prístupu je finančná páka. Hypotekárny REIT funguje ako hedgeový fond či komerčná banka. Svoje investície financuje až z 90 percent cudzím kapitálom. Keby investor nakúpil MBS priamo, tak by dosiahol od začiatku roka výnosnosť 2,4 % (merané ETF fondom iShares Barclays MBS Bond). Ak by ale na začiatku roka nakúpil hypotekárne REITy, tak by sa momentálne usmieval zisku presahujúcemu 30 percent (merané ETF fondom iShares FTSE NAREIT Mort Plus Cp Idx).

Kde a za koľko si hypotekárne REITy požičiavajú? Na repo trhu pre hypotéky. Spomínaných 90 % cudzieho kapitálu získajú od bánk tak, že im do zástavy dajú nakúpené MBS. Podľa údajov banky J.P.Morgan Chase je momentálne priemerná splatnosť takýchto repo-obchodov 100 dní. Sadzba sa pohybuje na úrovni 0,25 %. Ako už bolo uvedené, tak 15ročné hypotéky majú priemernú sadzbu 2,9 %. Hypotekárne REITy teda nakupujú cenné papiere s výnosnosťou približne 3 % a za cudzie zdroje platia okolo 0,3 %. Po započítaní administratívnych nákladov môžu dosahovať úrokový rozdiel približne 2,5 % ročne, čo nie je nič svetoborné. Keď sa ale použije páka 9:1, tak ročná výnosnosť presahuje úžasných 22 %.

Na nasledujúcom grafe je index agentúry Bloomberg zostavený z cien akcií hypotekárnych REITov v USA a kumulatívny zisk po započítaní dividend od roku 2005. Do roku 2009 index prudko padal. Spolu s vytvorením vrcholu miery nesplácania (viď graf č. 1) sa u tohto indexu vytvorilo dno. U hypotekárnych REITov je lepšie sledovať kumulatívny výnos (total return), pretože ročná dividendová výnosnosť je veľmi vysokých 10 %.

Graf č. 2: Bloomberg Real Estate Investment Trust Mortgage Index (zdroj: Bloomberg)

Verdikt ohľadom výhodnosti investície do hypotekárnych REITov si každý musí urobiť sám. V súčasnosti sa im darí, pretože ceny MBS rastú, miera nesplácania hypoték klesá a FED udržuje (a až do roku 2015 bude udržovať) takmer nulové sadby, podľa ktorých sa určujú úrokové sadzby na repo trhu. Pravdepodobnosť zaujímavého zhodnotenia vložených peňazí (napr. pomocou spomínaného ETF fondu iShares FTSE NAREIT Mort Plus Cp Idx) je pomerne vysoká. Ale určite sa nejedná o bezrizikovú investíciu a pri problémoch amerického hypotekárneho trhu bude finančná páka nemilosrdne stínať hlavy optimistov.

NA TUTO ZPRÁVU SE MŮŽE VZTAHOVAT VYHLÁŠKA Č. 114/2006 SB., O POCTIVÉ PREZENTACI INVESTIČNÍCH DOPORUČENÍ. V TÉTO ZPRÁVĚ JE UVEDENA OSOBA, KTERÁ PRO SPOLEČNOST TUTO ZPRÁVU VYTVOŘILA NEBO PŘIPRAVILA. SPRÁVNÍM ÚŘADEM, KTERÝ NAD SPOLEČNOSTÍ VYKONÁVÁ DOZOR, JE ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. DLE NÁZORU SPOLEČNOSTI NEEXISTUJÍ OKOLNOSTI, KTERÉ BY MOHLY NARUŠIT OBJEKTIVITU TÉTO ZPRÁVY. ODMĚNA OSOB, KTERÉ SE PODÍLELY NA TVORBĚ TÉTO ZPRÁVY, NENÍ ODVOZENA OD OBCHODŮ SPOLEČNOSTI. PŘÍPADNÝ STŘET ZÁJMŮ VE VZTAHU K TÉTO ZPRÁVĚ JE UPRAVEN VNITŘNÍMI PŘEDPISY SPOLEČNOSTI.
VÝSLEDKY MINULÉHO OBDOBÍ NEJSOU ŽÁDNOU ZÁRUKOU PRO BUDOUCÍ VÝVOJ. OBCHODOVÁNÍ NA FINANČNÍCH TRZÍCH JE RIZIKOVÉ. MOŽNOST ZTRÁTY NELZE VYLOUČIT A KAŽDÝ OBCHOD JE SPOJEN S URČITÝM RIZIKEM. DŘÍVE, NEŽ SE ROZHODNETE INVESTOVAT, SI PŘEČTĚTE POUČENÍ O RIZICÍCH.