Evropské cihly v tandemu I.

Nemovitostní krize v USA spolu s kreditní krizí zapříčinila významné problémy v americké ekonomice a na americkém nemovitostním trhu. Ceny nemovitostí v USA poklesly v lednu meziročně o 11 %, měřeno indexem S&P/Case-Schiller Home Price. Evropský nemovitostní trh zatím nezůstává mimo centrum dění. I v Evropě se ceny nemovitostí dostaly pod tlak. První příznaky problémů se díky provázanosti kapitálových trhů projevily na cenách evropských nemovitostních společností, které ztratily v průběhu posledního roku 35 % své hodnoty (index akcií nemovitostních společností EPRA Europe). Tento propad cen akcií nemovitostních firem byl způsoben globálně se šířícím strachem, kdy se investoři začali v panice zbavovat nemovitostních akcií. Svůj podíl na propadu nesly do velké míry i obavy z budoucího vývoje cen nemovitostí. Objevují se však i názory, že propad cen nemovitostních akcií byl přestřelený a nyní je vhodný čas k jejich nákupu. Podle některých analytiků se nemovitostní akcie obchodují s výrazným diskontem, protože propad cen nemovitostí, které mají společnosti v rozvahách, neodpovídá propadu hodnoty akcií společnosti na burze.

Velká Británie následuje USA

Vývoj cen nemovitostí má díky mimoburzovnímu oceňování delší setrvačnost, než vývoj cen ostatních investičních aktiv, které se obchodují v reálném čase na trzích. Ke zjištění změny v tržní cenách nemovitostí je třeba delší časové období. Naproti tomu například u akcií je možné změnu trendu sledovat okamžitě, protože jsou kontinuálně tržně oceňovány. Sledovat reálné ocenění nemovitostí v určitém regionu je problematické. Částečně mohou při oceňování pomoci již zmíněné akcie nemovitostních firem, které zobrazují náladu investorů, nejsou však přímým indexem pohybu ceny realit. Druhým ukazatelem, který je možné sledovat, jsou otevřené nemovitostní fondy, tedy fondy, které do portfolií nakupují přímo nemovitosti. Tyto fondy musí nemovitosti v portfoliu pravidelně oceňovat, čímž zobrazují situaci na trhu. Potíž je ale s různými systémy oceňování, které se řídí místní zákonnou úpravou v zemi emitenta.

Tabulka č.1: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí v Evropě (2007 v %) 

Země	Inflačně očištěný pohyb cen nemovitostí	Nominální pohyb cen nemovitostí
Bulharsko	15,4	30,6
Estonsko	15,1	23,4
Norsko	11,9	11,6
Litva	11,4	13,6
Švédsko	7,9	9,9
Velká Británie	7,5	9,7
Francie	7,0	8,3
Polsko	5,8	8,4
Finsko	3,3	5,9
Španělsko	2,9	5,3
Nizozemí	2,4	3,8
Dánsko	2,3	4,0
Itálie	2,1	5,6
Švýcarsko	1,9	2,6
Řecko	1,5	4,2
Německo	-0,4	2,0
Lotyšsko	-1,0	10,2
Portugalsko	-1,7	0,5
Irsko	-9,1	-4,7

Zdroj: Global Property Guide

Nyní se začíná ukazovat, že v evropských zemích, kde je nutné oceňovat ceny nemovitostí v portfoliích pravidelně za tržní cenu, jsou otevřené nemovitostní fondy, respektive realitní trh pod větším tlakem. Do této kategorie spadá Velká Británie, kde je nemovitostní trh pod tlakem. Ceny komerčních nemovitostí ve Velké Británii poklesly od nastartování kreditní krize v USA o téměř 8 %. Objevují se ale další varování, že propadu cen není zdaleka konec. Rob Martin, šéfanalytik společnosti Legal&General Investment Management, prohlásil, že ceny komerčních nemovitostí ve Velké Británii mohou po bezprecedentním 14letém růstu v krátké době poklesnout o dalších až 15 %.
 
Naopak v Německu se zdá být situace na nemovitostním trhu stále v pořádku. Problém je ale v tom, že německé otevřené nemovitostní fondy, které mohou o vývoji cen nemovitostí hodně napovědět, oceňují nemovitosti v portfoliích za tržní ceny jen jednou ročně. Je tedy pravděpodobné, že i v Německu se problémy rovněž objeví, ale s delším časovým odstupem.

Rezidenční nemovitosti

Trh rezidenčních nemovitostí v Evropě zatím, až na výjimky, negativnímu sentimentu z USA nepodlehl. Důvodem je i skutečnost, že evropský realitní trh funguje na odlišném principu. To dokládá srovnání v tabulce 2. V USA jsou nemovitosti financovány výrazně větším podílem cizího kapitálu, který je půjčován i méně bonitním klientům. Procento případů, kdy klienti nejsou schopni splácet, je tak daleko vyšší. 

 
Tabulka č.2: Nemovitostní trh v USA vs. Německo (pořízení vlastního bydlení)

Parametr	USA	Nemecko
Ceny nemovitostí	vysoké, silný pokles	reálné, stabilní
Podíl soukromého vlastnictví	69 %	43 %
Podíl vlastního kapitálu při nákupu nemovitosti	46 % kupujících do 5 % z kupní ceny nemovitosti	minimálně 20 % hodnoty nemovitosti
Financování	produkty s pohyblivou úrokovou sazbou	produkty s pevnou úrokovou sazbou
Podíl dlužníků s horší bonitou	20 % nových smluv	neuvedeno
Podíl nesplácených úvěrů (bankrot dlužníka)	10 % - 20 %	méně než 1 %

Zdroj: Financial Times 

Podle společnosti Global Property Guide propadly ceny rezidenčních nemovitostí v loňském roce z evropských zemí nejvíce v Irsku (-9 %). Jednalo se o nejvyšší meziroční propad irských rezidenčních nemovitostí za posledních 15 let. Pokud bychom sledovali inflačně očištěný pohyb cen nemovitostí, v záporu skončilo rovněž Portugalsko a mírně i Německo. Není bez zajímavosti, že zatímco ceny komerčních nemovitostí ve Velké Británii meziročně ztrácely, ceny rezidenčních nemovitostí vzrostly téměř o 10 %.

Pokračování článku s názvem Evropské cihly v tandemu II. naleznete na Finance.cz zítra.

Autor je analytikem odborného časopisu FOND SHOP.