Evropské cihly v tandemu II.

O problémech evropského nemovitostního trhu se ale začíná otevřeně hovořit. Hella Hinrichs, ředitelka výzkumu společnosti Jones Lang LaSalle, odhaduje, že ceny pronájmů v Evropě vzrostou v letošním roce maximálně o 2 %. Ukazuje se, že v hlavních evropských městech, jako je Barcelona, Londýn nebo Paříž, začíná nabídka ploch k pronájmu převyšovat poptávku. Objem nově dokončované kancelářské a obchodní plochy v Evropě zobrazuje graf č.1.

Východní Evropa stále s potenciálem

V lepší situaci se nachází střední a východní Evropa. Poptávka po komerčních nemovitostech zatím není nasycena, což dokládá graf č.2. Ceny pronájmů v tomto regionu by v letošním roce mohly vzrůst až o 5 %, tedy více než dvojnásobně vzhledem k vyspělé Evropě. Ve srovnání s loňským rokem se ale jedná o citelné snížení dynamiky růstu. Ceny pronájmů prvotřídních komerčních nemovitostí totiž v loňském roce vzrostly podle Helly Hinrichs až o 40 %. Ani pro střední a východní Evropu ale nemusí být situace růžová. Společnost Morgan Stanley se nechala slyšet, že realitní trhy v Maďarsku, Polsku a České republice budou realitní krizí rovněž zasaženy. Nadějně vidí společnost Morgan Stanley naopak ruský nemovitostní trh.

Graf č.1: Nově dokončená obchodní a kancelářská plocha v Evropě v mil. m2

 Zdroj: Financial Times

Graf č.2: Obchodní plocha vs. počet obyvatel v mil.

Zdroj: Constantia Privatbank

Výnosy na vzestupu

Spolu s poklesem cen komerčních nemovitostí se současně zvyšuje jejich investiční výnos, tedy příjem z pronájmu. I u nemovitostí platí jednoduchá rovnice. Pokud roste jejich cena a výše pronájmu se nemění, klesá investiční výnos. V takovém případě se nemovitosti stávají méně atraktivními. Naopak v případě poklesu ceny při konstantní výši pronájmu investiční výnos roste. Investiční výnos, který se v průběhu jara loňského roku pohyboval ve Velké Británii na úrovni 3,5 %, vzrostl díky poklesu cen nemovitostí na téměř 5,5 % a předstihl tak výnos desetiletých státních dluhopisů, který je o procento nižší. Rostoucí investiční výnos nemovitosti je důležitý parametr, který opětovně zatraktivňuje nemovitosti pro investory. Analytici očekávají ve Velké Británii další krátkodobý nárůst investičního výnosu pod vlivem poklesu cen nemovitostí, což by mělo následně přilákat investory již ve druhé polovině letošního roku.

 
Tabulka č.1: Nepronajatá plocha vs. nová nabídka plochy v %

Zdroj: Financial Times

Pokud se podíváme na investiční výnos napříč Evropou, ve “vedení“ je středoevropský a východoevropský region. Parametry evropského nemovitostního trhu pravidelně zveřejňuje společnost Global Property Guide. Lídrem je Moldávie, kde investiční výnos rezidenčních nemovitostí dosahuje více než 14 %. V popředí je i Slovensko, Ukrajina, Nizozemí, Rumunsko nebo Maďarsko. Rezidenční nemovitosti v České republice dosahují investičního výnosu těsně pod 7 %. Většina vyspělých evropských zemí se svým investičním výnosem u rezidenčních nemovitostí pohybuje pod úrovní 4,5 %. Dá se proto očekávat možný pokles cen nemovitostí, který povede k navýšení investičního výnosu, jako tomu bylo ve Velké Británii. Tabulku investičního výnosu rezidenčních nemovitostí uzavírají Španělsko a Monako s výnosem 2,9 %, respektive 2,4 %. Španělsko je dalším z vysoce přehřátých trhů, kde se dá očekávat pokles cen. Monako je specifickým trhem, kde jsou ceny nemovitostí tlačeny vzhůru vysokou poptávkou a omezenou nabídkou. Investiční výnos je proto tradičně nízký.
 
Analýzy prokazují, že evropský nemovitostní trh není homogenní. Ceny nemovitostí v některých regionech jsou přehřáté, jinde je stále růstový potenciál. Situace se vyvíjí odlišně i v rámci typu nemovitostí. Komerční nemovitosti jsou zatím zasaženy citlivěji než rezidenční. I přes pokles cen nemovitostí lze konstatovat, že akcie nemovitostních firem nabízí v mnoha případech zajímavý diskont a jsou nyní po více než ročním poklesu atraktivní. Zajímavý je stále středoevropský a východoevropský region, protože komerční nemovitosti zde nabízí relativně vyšší investiční výnos.

První část článku s názvem Evropské cihly v tandemu I. jste si mohli na Finance.cz přečíst včera.

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 7/2008.