Akciový titul, značka: levně

Až do začátku roku 2007 byly rakouské akciové tituly Immofinanz a Immoeast předním diskuzním tématem investičních médií. Reklamní kampaň běžela naplno. Všichni chtěli produkt, který se mohl na desetileté periodě prokázat 12% ročním zhodnocením s minimální volatilitou. Takových alternativ na trhu příliš nebylo. Odborníci však byli ve svých komentářích velmi opatrní. Jednalo se totiž o anomálii, která neměla na trhu obdoby. Ten, kdo měl s investováním delší zkušenost, upozorňoval, že mediální kampaň postavená na minimální volatilitě u akciového titulu není v pořádku. Realita dala těmto obavám za pravdu.

Nákup a pronájem nemovitostí

Myšlenka akciových nemovitostních společností Immofinanz AG a Immoeast AG je jednoduchá: Nakupují, spravují a pronajímají nemovitosti v regionech západní, střední a východní Evropy. Společnost Immofinanz  vznikla v roce 1990, společnost Immoeast jako dceřiná společnost v roce 1999. Na burze ve Vídni se společnost Immofinanz obchoduje od roku 1996, společnost Immoeast od roku 2004. Hodnota společnosti Immofinanz vzrostla od uvedení na burzu v roce 1996 do jara roku 2007 o 280 %. Roční zhodnocení tak dosahovalo 14 %.

Graf č.1: Vývoj akcie Immofinanz v EUR

Ještě strmějším vývojem prošla akcie společnosti Immoeast. Od uvedení na burzu v roce 2004 do začátku roku 2007 vzrostla cena akcie o 105 %. Roční zhodnocení tak dosáhlo 25 %. Od začátku roku 2007 však zaznamenaly ceny obou akciových titulů drastické propady. Hodnota akcií Immofinanz propadla od svého maxima o 55 %, akcie Immoeast ztratily dokonce 66 %. Hodnota akcie Immofinanz je i přes pokles stále o 70 % nad svou emisní hodnotou. Akcie Immoeast, vzhledem k tomu, že byla na burzu uvedena později, ztrácí proti své emisní hodnotě již téměř 30 %.

Graf č. 2: Vývoj akcie Immoeast v EUR

Vývoj obou akciových titulů při propadu byl poměrně silně korelovaný. To je částečně ovlivněno podílem Immofinanz v Immoeast. Aktuální tržní podíl společnosti Immofinanz ve společnosti Immoeast je 54 %. Společnost Immofinanz investuje především do nemovitostí typu bytů, kanceláří, obchodních ploch a logistických center. Společnost Immoeast, která se zaměřuje na střední a východní Evropu, nemá tak vysoký podíl bytů v portfoliu, ale zaměřuje se hlavně na kanceláře, obchodní plochy a logistiku. Z pohledu regionálního zaměření má společnost Immofinanz mírně nadpolovinční podíl ve střední a východní Evropě a zbytek připadá na vyspělou Evropu. V portfoliu společnosti Immoeast převažují především Rumunské a Ruské nemovitosti. Podíl převyšující 10 % mají i nemovitosti z Polska, České republiky a Maďarska (viz graf).

Ani vidu ani slechu

Je to klasický paradox, který se na trzích pravidelně opakuje. Když byla historická výkonnost nadprůměrná, produkty byly na vrcholu medializace, což se následně promítalo do jejich prodejnosti. Nyní, když je naopak fundamentální důvod tyto produkty nakupovat s výraznou slevou, se o nich nikde nemluví. Prodejcům totiž chybí „příběh“ s nadprůměrnou minulou výkonností. Při ukázce stávajícího grafu, dá většina investorů od produktů Immofinanz a Immoeast ruce pryč. Je to ale klasická chyba. V portfoliích obou akciových společností se i nadále nacházejí nemovitosti, jejichž hodnota zdaleka neztratila tolik, jako hodnota akciových titulů Immofinanz a Immoeast obchodovaných na burze.

Dobrým příkladem pro srovnání jsou nemovitostní fondy, které investují přímo do nemovitostí. Tradici mají hlavně v Německu, ale nyní je mohou investoři nakupovat i na domácím trhu (nemovitostní fond Reico od České spořitelny a Conseq Realitní otevřený podílový fond). I tyto fondy nakupují a spravují nemovitosti stejně jako akciové společnosti Immofinanz a Immoeast. Hlavním zdrojem výkonnosti fondů je příjem z pronájmu, což se promítá do konzervativní výkonnosti fondů. Výhodou fondů ovšem je, že nejsou obchodovány na burze a nepodléhají tak emočnímu tlaku investorů. Podíly ve fondech jsou  sice obchodovány denně, ale odvíjí se od hodnoty nemovitostí v portfoliu, která je dlouhodobě stabilní, protože je revidována zpravidla jedenkrát ročně. Odpadá zde faktor davového jednání na kapitálovém trhu, který se negativně projevil právě u nemovitostních akcií. Skutečnost, že nemovitostní fondy nejsou obchodovány na burze, je těmto produktům dlouhodobě vytýkána. Nyní se ale ukázalo, že díky tomuto faktoru byly produkty ušetřeny propadu.

Nakupte akcie s diskontem

Drastický propad cen nemovitostních akcií Immofinanz a Immoeast není zcela fundamentálně podložen. Investoři z titulů prchají, protože panuje globální obava z nemovitostního trhu v souvislosti s nemovitostní a hypoteční krizí. Je fakt, že některé nemovitostní trhy v Evropě jsou přehřáté, ale v žádném případě to není důvod k 50 % poklesu ceny. Navíc titul Immoeast ztratil více než Immofinanz a přitom nemovitosti na středoevropském a východoevropském trhu zasaženy krizí vůbec nebyly. Cena akcií je tak ovlivněna negativním sentimentem účastníků kapitálového trhu a nevychází ze změny majetku v bilanci společností Immofinanz a Immoeast. To potvrzuje graf č. 4. Společnosti i nadále drží nemovitosti, které držely před propadem (s výjimkou těch, které musely díky odkupům prodat), přičemž cena těchto nemovitostí nijak drasticky nepropadla, ale naopak vzrostla.

Na začátku roku 2007 dosahovala tržní kapitalizace titulu Immoeast 5,8 mld. euro, zatímco hodnota nemovitostí v portfoliu dosahovala 9 mld. euro. Na začátku roku 2008 poklesla vlivem výprodeje akcií burzovní kapitalizace Immoeast na 5,4 mld. euro, zatímco reálná hodnota nemovitostí v portfoliu dále vzrostla na 10,9 mld. euro. Podíl tržní ceny akcie vzhledem k hodnotě nemovitostí na jednu akcii tak klesl ze 70 % v roce 2004 na současných 50 %.  Pokud tedy byly nabízeny tituly Immofinanz a Immoeast na konci roku 2006 jako jedinečná investiční příležitost, lze nyní tvrdit, že není v současnosti na trhu atraktivnější alternativa. Akcie se nyní proti roku 2006 prodávají s diskontem, ale nikdo je „nechce“. Důvodem je psychologická minulá výkonnost. Ten, kdo ale nyní do těchto titulů investuje, má v dlouhodobém horizontu reálnou šanci na kvalitní zhodnocení vložených prostředků. Nutné je ovšem podotknout, že ziskovost obou společností, jako důležitý faktor pro investory, poklesla. Například u titulu Immoeast dosahovala ziskovost na akcie (ROE) v roce 2007 10,9 %, na začátku roku 2008 to bylo již jen 2,1 %. Společnosti ale i nadále zůstávají ziskové.

Graf č. 4: Parametry titulu Immoeast v čase

Lze polemizovat o tom, že ochlazující se západoevropská ekonomika zpomalí i středoevropské a východoevropské státy, což se může promítnout i do cen nemovitostí, ale rozhodně se nečekají drastické propady. Při nákupu titulu Immofinanz případně Immoeast nese investor riziko investice do jedné společnosti, což je nezanedbatelná odlišnost například vzhledem k nákupu nemovitostního fondu. Diverzifikace je ale zakomponována v portfoliu nemovitostí, které akciové společnosti drží. Nemovitosti jsou platnou složkou každého investičního portfolia a plní zde důležitou funkci diverzifikace vzhledem k ostatním investičním aktivům. Atraktivitu nemovitostních titulů Immofinanz a Immoeast nyní zvyšuje trhem „podstřelená“ hodnota. Právě zde platí známé rčení: „je třeba nakupovat, když všichni prodávají“.

Článek vyšel v časopisu FOND SHOP 19/2008.

Autor je analytikem odborného časopisu FOND SHOP.