Americký trh s bydlením: Časovaná bomba, která zatím nevybuchla

Americké domácnosti si mohou opět půjčovat na nové bydlení nejlevněji v historii Spojených států. Vyplývá to z údajů amerického finančního serveru bankrate.com, který mapuje širokou paletu úrokových sazeb ve Spojených státech. Průměrná úroková míra na hypotéku s pětiletou fixací v současnosti dosahuje 3,7 %, což je přibližně o desetinu méně, než v roce 2003. Ještě před dvěma lety přitom převyšovala hranici 6 %. Úroková míra na třicetiletou fixaci pak dosahuje 4,80 %, rovněž o desetinu méně, než v roce 2003 a výrazně pod úrovní z roku 2008, kdy se vyšplhala až nad 6,50 %.

To je přinejmenším zvláštní výsledek v situaci, kdy úvěrový kanál, v porovnání s rokem 2003, téměř nefunguje, nezaměstnanost zůstává nadosah deseti procent, ceny domů klesají a podíl nesplacených hypoték na celkovém objemu hypotečních úvěrů stále narůstá. Odkud se tedy bere ta jistota a ochota půjčovat domácnostem tak levně na jejich nové bydlení? Odpověď je jednoduchá. Rizika plynoucí z nesplacení hypoték na sebe převzala americká vláda a ta má zatím stále ještě plnou kapsu.

Každá americká domácnost by měla mít na vlastní dům

Když v září 2008 americká vláda znárodnila dvě obří hypoteční společnosti Freddie Mac a Fannie Mae, zdůvodnil tento krok tehdejší ministr financí Hank Paulson tím, že „se jedná o tak významné a s finančním systémem propojené instituce, že by jejich krach způsobil rozklad nejen domácích, ale i zahraničních finančních trhů“. Vláda se proto raději rozhodla zaplatit jejich účty. Protože ale byla v minulosti téměř každá z amerických vlád posedlá myšlenkou „oprávněného nároku“ každé americké domácnosti na vlastní dům, zároveň se ztráty těchto společností do budoucna nesnažila nijak minimalizovat. Právě naopak. Jedním z důvodů znárodnění bylo také to, aby obě instituce pokračovaly ve svém těžce ztrátovém podnikatelském modelu, jaký je a celý finanční systém přivedl až na pokraj kolapsu.

Největší a nejbonitnější zájemce o hypotéku - Fed

Zatímco ale v minulostí Freddie a Fannie vykupovaly od bank hypotéky a prodávaly je ostatním investorům s vlastní garancí (jakkoli se již tehdy spekulovalo, že se za ně v případě nouze stát stejně zaručí), od roku 2008 byly jimi garantované cenné papíry postaveny téměř na roveň americkým státním dluhopisům. Z cenných papírů, které ještě před pár měsíci nedokázal nikdo ani ocenit – natož prodat – tak byla rázem super bezpečná a velmi žádaná aktiva. Strategie slavila úspěch a americké hypotéky se staly opět žádaným zbožím pro banky, nebo soukromé a státní fondy. Jedním z největších kupců se navíc v minulých dvou letech stala americká centrální banka (Fed), která do své bilance nakoupila hypotéky v objemu 1 400 mld. USD, což představuje zhruba 10 % amerického HDP.

Není se proto čemu divit, že úroková míra z hypoték v současnosti dosahuje rekordně nízkých úrovní. Z půjček americkým domácnostem na nákup nového bydlení se totiž stal „bezrizikový“ byznys. A tím je i přesto, že je trh s bydlením nadále v hluboké krizi a reálně hrozí, že ceny nemovitostí budou dále klesat.

Jak se ze státních dluhů stávají toxická aktiva

Domnělá bezrizikovost ale v budoucnu nemusí být zdaleka takovou samozřejmostí. Závazky americké vlády jsou obrovské. Účet za záchranu Freddie a Fannie již nyní dosahuje 160 mld. dolarů, což je více, než kolik vláda dohromady zaplatila za záchranu AIG, Citigroup a General Motors. Den kdy obě hypoteční instituce přestanou být ztrátové, je přitom v nedohlednu. Naopak hrozí to, že do sebe kvůli dalším garancím a vykoupeným hypotékám budou jako černá díra nasávat stále více peněz daňových poplatníků.

To co je nazýváno stabilizací situace a návratem důvěry na finanční trhy tak není ničím jiným, než procesem postupného stírání rozdílu mezi soukromými a státními dluhy. Nejedná se skutečné řešení problémů. Ty jsou pouze rozmělňovány tak, že jsou veškerá rizika přenášena na stát. Tím že americká vláda převzala zodpovědnost za polovinu veškerých hypoték, sice na trhy vrátila důvěru, špatné dluhy ale z finančního systému nevymazala. Sama se přitom navíc vmanévrovala do slepé uličky.

Pokud by nyní přestala trh s bydlením podporovat, téměř okamžitě by zkolaboval, což by tvrdě dolehlo nejen na americkou ekonomiku, ale na celý svět. Pokud jej ale bude dále podpírat, počet nekvalitních půjček bude narůstat a do budoucna tím celý problém ještě více nafoukne. Není proto náhodou, že vláda dosud nemá žádnou „výstupní strategii“. Politici pouze tiše doufají, že se situace nějakým způsobem uklidní. Bude-li ale vláda v podpoře trhu s bydlením pokračovat i nadále, dříve či později mohou obchodníci začít zjišťovat, že se ze státních dluhů stávají podobně toxická aktiva, jakým byly ještě před dvěma lety cenné papíry kryté hypotékami. Pak již ale nebude nikdo, kdo by se za tyto špatné dluhy postavil a ceny nemovitostí i ostatních finančních aktiv začnou konečně mluvit nepříjemnou pravdu. Ta je bohužel již nyní na hony vzdálená současné realitě.

Graf: Úroková míra u hypoték s pětiletou fixací (národní průměr)