Nemovitostní fondy jako houby po dešti

... není všechno zlato, co se třpytí. Už samotné zadání zákona do legislativního procesu je tak typickým obrázkem drsné reality. Návrh zákona byl do Senátu Parlamentu České republiky předložen 10.3.2004 a za ním šel záhy (17.3.) tzv. změnový zákon, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona původního. Projednávali se současně a současně byli také 8.4. schváleny. Kocourkov?

Pro zajímavost pár změn, kvůli kterým šly návrhy dva:

• Slovo "veřejných" se nahradilo slovem "regulovaných"
• Slovo "instrumentů" se nahradilo slovem "nástrojů"
• Slovo "majitelem" se nahradilo slovem "vlastníkem"
• Slovo "registrace" se nahradilo slovem "zápis"

Co získá drobný investor
Ale dost již úsměvných historek. Věnujme se tomu podstatnému. Co nový Zákon přináší drobným investorům. Tak především je to vymezení dvou zásadních pojmů:

standardní    x    speciální

fond (podílový i investiční). Zákon je definuje takto:

• Standardním fondem se rozumí fond kolektivního investování, který splňuje požadavky práva Evropských společenství.
• Speciálním fondem se rozumí fond kolektivního investování, který nesplňuje požadavky práva Evropských společenství.

Zatímco standardní fondy jsou běžné akciové, dluhopisové a další - prostě standardní lišící se svým statutem a převahou jednotlivých instrumentů do kterých investují, tak fondy speciální jsou Zákonem přesně jmenovány. Jedná se o tyto speciální fondy:

• cenných papírů
• rizikového kapitálu
• nemovitostí
• derivátů
• fondů
• zvláštního majetku
• smíšený

Speciální fondy jsou tedy přesně Zákonem jmenovány a to drobnému investorovi dává celkem dobrou šanci se správně orientovat. Pozor tedy: Speciální fondy nesplňují požadavky práva EU. Záměrem předkladatele zákona (vlády) byla především ochrana drobného investora. Proto uměle nastavil minimální výše investic do některých speciálních fondů tak vysoko, aby pojem "drobný investor" nebyl v tomto kontextu použitelný. A tak do speciálního derivátového fondu může investor vstoupit minimální investicí 10 000 000 (deset miliónů) korun. Tím zákonodárce odstraňuje riziko "napálení" babičky z Dolních Břízek nepoctivou společností. Má to jeden háček. Bohatý ještě nemusí znamenat znalý. Do jaké míry se tedy podařilo "odfiltrovat" drobného (neznalého) a institucionálního (zkušeného) investora ukáže teprve čas. Minimální hranice investice není jediným obraným mechanismem, ale je jedním z podstatných.

Bohužel přemíra snahy ochránit drobného investora se promítla nedobře do jednoho ze speciálních fondů - do fondu nemovitostního. Fondy nemovitostní budou dle Zákona investovat do

• koupě pozemků
• výstavba budovy za účelem její správy
• koupě budovy za účelem rekonstrukce a správy
• nabytí účasti na právnické osobě, jejímž předmětem podnikání je výstavba budov za účelem její správy

Zajímavostí Zákona je klausule ukládající povinnost uvádět do Statutu a všech propagačních materiálu větu s upozorněním, že investice do tohoto fondu je nadprůměrně riziková a předpokládá se její dlouhodobost.

Problém s výší investice
Nemovitostní fondy jsou mezi speciálními malou výjimkou. V zemích, jejichž kapitálové trhy považujeme za rozvinuté, fungují nemovitostní fondy perfektně, bezproblémově a hlavně jsou mezi odbornou - a co je podstatné i laickou - veřejností známé a oblíbené. Je skvělé, že nový Zákon o kolektivním investování nám dává možnost investovat právě do nic, ale jak už bylo psáno v úvodu v jiné souvislosti, není všechno zlato co se třpytí. Problém je opět ve výši investice. Zde si troufám tvrdit, se předkladatel spletl, když stanovil minimální výši investice na 2 000 000 miliony korun. To uzavírá velké části investorů dveře a investičním společnostem to svazuje ruce a podstatně omezuje okruh investorů. Je to rozhodně škoda, protože právě nemovitostní fondy vázané na realitní trh velký růstový potenciál a je více než jasné, že by se našlo mnoho investorů ochotných finance přinést, byť nižší částky.

Řečnický text v nadpisu tohoto článku tedy položen jako otázka má jednoznačnou odpověď: neporostou

Vlaštovka na cestě
Tak jako se vlaštovky vracejí v tomto jarním čase do svých domovů z teplých krajin tak i zde svitla naděje a sice v podobě příslibu rychlé novelizace, která by umožnila snížení částky minimální investice a tím fond otevřela pro širší investorský okruh. Věřme, že se tak stane a věřme, že vstup do EU bude pro kolektivní investování tím správným impulsem k dalšímu rozvoji.