REITs: Alternativa k přímému investování do nemovitostí

Tyto entity mají zpravidla formu akciové veřejně obchodované společnosti, jejímž předmětem podnikání jsou investice do nemovitostí a jejich správa. Rozlišují se dvě základní kategorie REITs: „akciové“ a „hypoteční“. Akciové REITs generují většinu příjmů z nájemného, kdežto hypoteční REITs získávají příjem z úroků svých investic do hypotečních zástavních listů a obdobných CP napojených na nemovitosti. Existuje přitom i hybridní podoba těchto společností, které se dále rozlišují podle typu nemovitostí, které drží ve svých portfoliích. Můžeme se tak setkat s REITs specializujících se na průmyslové objekty, rezidenční nemovitosti, kanceláře, nákupní centra či sklady. V USA se tato forma investování do nemovitostí těší velké oblibě, když téměř 40 mil. zdejších obyvatel investují do REITs skrze své penzijní plány. Dnes již tyto realitní investiční fondy působí ve více než 30 zemích po celém světě.

A jaké opatření musí společnost splnit, aby mohla být kvalifikována jako REIT? Téměř veškeré zisky (standardně 90-100 %) společnosti musí být vyplaceny akcionářům. Následkem toho REITs nesmí výrazněji generovat zadržené zisky. Dále je firma povinna investovat většinu celkových aktiv do nemovitostí (standardně alespoň 75 %) a podíl zisků pocházejících z těchto investic by měl dosahovat alespoň 90 % zisků celkových. Zpravidla musí mít REIT určitý minimální počet vlastníků (v USA minimálně 100). Tyto náležitosti se mohou mírně lišit podle země, kde má daný REIT sídlo, avšak principy jsou stejné.

Mezi hlavní výhody investování přes tyto instituce patří, že zisky z pronájmu či prodejů nemovitostí jsou standardně osvobozeny od daně, pokud jsou rozděleny mezi akcionáře. Zadržené zisky se daní normálně sazbou korporátní daně, stejně jako dividendy sazbou daně srážkové. Pozitivem rovněž je široká diverzifikace vzhledem k tomu, že REITs investují do širokého portfolia nemovitostí. Nemalou výhodou je i vysoký dividendový výnos, který ročně tyto firmy svým akcionářům vyplácejí. Ten se totiž nejčastěji pohybuje od 7 % do 10 %.

Autor příspěvku je analytikem společnosti Cyrrus